借地の更新料っていくらが相場？算出方法を知りたい！

他人名義の土地や建物を借りる賃貸契約には通常、期間の定めがありますが、契約期間が終了しても引き続き土地を借り続けたいとき、貸主から「更新料」の支払いを求められる場合もあります。

今回は、賃貸契約を結んでいる方やこれから結ぼうと考えている方のために、借地の更新料とはどのようなものか、算出方法や一般的な相場金額をご紹介しましょう。

賃貸契約の内容を規定する法律

建物の所有を目的とした土地、建物の賃貸契約の内容を規定しているのが「借地借家法」という法律です。借地借家法は、土地や建物を持っている貸主（地主）に対して立場が不利になりがちな借主の権利を守るために作られました。

最初に契約を結んだ期間によって適用される法律が異なり、平成4年7月31日以前に契約した借地は旧借地法（借地借家法以前の法律）、それ以後は借地借家法によって契約内容が定められています。

適用される法律による契約期間の定めの違い

旧借地法と借地借家法の相違点のひとつが、定められた契約期間です。それぞれ以下のような違いがあるので覚えておいてください。

旧借地法では堅固建物か非堅固建物かで契約期間が異なるのに対して、借地借家法では契約更新に伴い契約の存続期間が変化していくという違いがあります。

このような違いがあるのは、旧借地法が作られた当時は「鉄筋コンクリート造の方が、木造住宅より長持ちする」というふうに建物の寿命が建材の種類によって大きく違っていたためです。

現在では、技術の進歩によってこうした違いはなくなってきたので建物の種類による契約期間の規定は廃止されました。

ちなみに、旧借地法では定められた期間よりも短い期間で結んだ契約は無効になります。また、契約期間中であっても建物が老朽化して壊れてしまった場合はそこで契約終了です。

借地借家法では、定められた期間よりも短い期間で結んだ契約は、自動的に法律で定められた最小の期間である30年になります。旧借地法とは異なり、建物が老朽化してなくなってしまったとしても契約が終了する規定はありません。

借地の更新とは？

借地の更新とは、「賃貸契約の期間が満了した際、新たに期間を定めて引き続き賃貸契約を続行すること」です。借主が契約期間満了時に契約更新を希望した場合、借地の更新はほぼ承諾されると考えて差し支えありません。

借地借家法は貸主に比べて立場が弱い借主の権利を守るために作られた法律なので、正当事由（正当な理由）がない限り貸主側からの更新拒否を認めていないからです。

借地の更新料とは？

土地や建物は、時間とともにその価値が大きく変化する可能性があります。たとえば、契約時はあまり価値がないとみなされていた土地や建物でも、周辺地域の発展などに伴って大きく価値が高まることもありうるはずです。

このような場合、貸主の立場で考えると「この借主と契約解除して、もっと高く契約してくれる人を探したほうが得」ということになります。

しかし、借主の立場としては「引き続き契約を更新したい」という場合もあるでしょう。このような事態を想定して貸主・借主間のトラブルを未然に防ぐために設定されるのが「更新料」です。

「契約更新時に、○○％の更新料を支払う」といった取り決めを行っておくことで、貸主の利益と貸主の権利の両方を守ることができます。

借地の更新料は法律で定められたものではない

借地の更新料は、あくまでも貸主と借主の間で結ばれた契約によるもの。借地借家法など、関連する法律で支払いが定められたものではありません。

そのため、かつては契約時には払うことになっていなかった更新料の支払いを後から求められトラブルになるケースがありました。最悪の場合は裁判にまで発展してしまった事例もあります。

「契約時に言わないなんて不公平だ」、「支払請求されても、断ってしまえばいいのでは？」と考える人もいるでしょう。

こうした理由から、貸主との関係悪化を恐れて支払い義務のない更新料を渋々支払った借主も多かったのです。借主の権利を守るため、旧借地法が借地借家法に置き換えられた背景にはこうした事情も影響を与えています。

更新料の有無は契約時に確認する

なぜこうしたことが起きるのかと言えば、貸主としては土地をもっと高値で貸し出せる状況なら、契約を終了して別の人に借地を貸した方が土地代として多く受け取れるからです。

不動産の価格が上がり続けていたバブルの時代にはこうした状況がよくあったのでトラブルの原因になりやすかったのです。

現在ではこうした経緯を踏まえて、借地の更新料は契約時に定めて合意しておくやり方が一般的になりました。

しかし、後からトラブルになるのを防ぐためにも更新料の有無については借地契約を結ぶ際にあらかじめ貸主との間で確認しておいたほうがいいでしょう。

借地の更新料の算出方法

借地の更新料は、法律で金額が定められているわけではありません。慣習として以下に示すような計算式で算出されます。

更地価格は「地価（円/坪）×坪数」によって計算されます。

借地権とは、「借りた土地に建物を建てて使う権利」のことです。借主は土地所有者ではありませんが、借りた土地に建物を建ててその所有者になることがあります。

そうすると、土地とそこにある建物の権利者が違うという状態が生じてしまうため、「土地と建物を合わせてみたとき、借主がどの程度の割合で権利を有しているのか」を示すのが「借地権割合」です。

借地権割合は土地がある場所とそこに面する路線によって決まります。財産評価の基準として国税庁からデータが公開されているので参考にしてください。

借地の更新料の相場

一般的な計算方法で算出すると、借地更新料の相場はいったいいくらくらいになるのでしょうか？「地価が100万円/坪の土地を50坪借りている」という場合を想定して、更新料を計算してみましょう。

更地価格は、

という式で計算できるので、5000万円となります。借地権割合を70％、更新料の割合を4％とすると、

となります。

同様に「土地価格100万円、更新料4％」という条件のとき、坪数と借地権割合が変わると更新料の額がどれだけ変わるのか以下の表にまとめました。更新料の額をざっくりとイメージするときの参考にしてください。

まとめ

土地賃貸借契約には必ず期間の定めがあります。契約した時期によって長さは異なるものの、契約期間が満了しても引き続き土地を使い続けたい場合は契約を更新しなければいけません。

このとき問題になるのが更新料です。

更新料には、貸主の金銭的利益と借主の土地を使い続ける権利を両立させる効果がありますが、法律で定められたものではないのであらかじめ契約内容をよく確認しておくと後でトラブルになるのを防ぐことができます。

念のため弁護士に相談して契約書を確認してもらうと良いでましょう。

借地の更新料は更地価格・借地権割合などから導かれた借地価値の3～5％程度が相場です。

更地価格を求めるのに必要な地価・路線価や借地権割合は自分で調べることもできます。契約更新の際に慌てずに済むように一度自身が支払うべき更新料の額を計算してみてはいかがでしょうか？