トランクルーム経営は高利回り！失敗しないコツは？

近年、新たな土地活用法として注目されているのがトランクルーム経営です。トランクルームとは簡単に言えば個人や中小企業向けの貸倉庫のようなものです。

一般的な賃貸住宅経営などと比べて初期費用が少なく、利回りが高くなりやすい傾向があり、潜在需要も多く、将来性は賃貸住宅経営を上回ります。トランクルーム経営独自のデメリットもありますが、要点を抑えておけば失敗する可能性は大幅に削減できます。

今回の記事ではトランクルーム経営のメリットやデメリット、具体的な進め方などを余さず解説していきたいと思います。土地活用に興味はあるけれど、賃貸住宅は初期費用がかさむので避けたいという方必読です。

トランクルームは個人や法人の荷物を預かるサービス
トランクルームとレンタル収納スペースの違い
トランクルーム経営5つのメリット
トランクルーム経営の代表的なデメリット3点
建物とコンテナ、それぞれのメリット・デメリット
3つの契約形態とそれぞれのメリット・デメリット
トランクルーム経営のはじめ方
まとめ

トランクルームは個人や法人の荷物を預かるサービス

トランクルームとは、個人や法人から荷物を預かり、適切に管理する事によって対価を得るサービスです。預けられる荷物は趣味やレジャーの道具、思い出の品、法人の書類など様々です。

トランクルームとレンタル収納スペースの違い

「トランクルーム」「レンタル収納スペース」の2つには明確な定義はありませんが、一般的には倉庫会社が経営するものをトランクルーム、不動産会社などが経営するものをレンタルルームと呼ぶことが多いです。その他にも、以下のような違いがあります。

	トランクルーム	レンタル収納スペース
事業主体	倉庫会社	不動産会社など
保管場所	倉庫業者の保有する建物	建物もしくはコンテナなど
預けた荷物の保証	あり	なし
セキュリティレベル	高い	中くらい
利用可能な時間帯	営業時間内	原則自由、24時間営業の場合もあり
利用時の事業者の立ち会い	必要	不要
料金	高め	低め

まとめると、トランクルームは全体的なサービスの質が高い代わりに料金が高く、レンタル収納スペースはサービスの質はそれなりの代わりに料金も低め、となっています。

なお、先程も申し上げたとおり、この区分はあくまで一般的な見方であり、法律でこう決められているわけではありません。トランクルームと名はついているものの実際に行っているサービスはレンタル収納スペースに近いような業者も少なくありません。

この記事では上記の「トランクルーム」「レンタル収納スペース」をまとめてトランクルームと呼ぶことにします。

トランクルーム経営5つのメリット

トランクルーム経営が他の土地活用法と比べて優れている点は色々ありますが、その中でも特に大きいのは以下の5点です。

潜在需要が多い
初期費用・維持費用が少なく単位面積あたりの賃料が高いため、高い利回りを実現しやすい
立地が悪くても比較的成功しやすい
狭小地でも比較的成功しやすい
建物が古くても賃料が下がりづらい

潜在需要が多い

トランクルーム経営の最も大きなメリットは、潜在需要が多いことです。

皆さんも御存知の通り、現在日本では急速なペースで少子高齢化が進展しています。少子高齢化が進めばそれだけ人口は減り、しかも高齢者の割合が大きくなるので、一般的な賃貸マンションや賃貸アパートの潜在需要はどんどん減っていくはずです。

その代わりに医療施設や介護施設などの需要は増加すると見込まれていますが、これらの施設は初期投資費用が高くなりがちで初心者には参入しづらい面があります。

潜在需要の多さと初心者の参入しやすさを両立した数少ない土地活用法がトランクルームです。

トランクルームの普及率（全世帯に対する利用者数の割合）は0.3％とまだあまり高くありません。イギリスの1.0％、オーストラリアの4.0％、アメリカの10.0％などと比べると明らかに低く、潜在需要はまだまだたくさんあるといえます。

一方、矢野経済研究所が行っている調査によれば、トランクルームの国内市場規模は2010年以降、平均7％以上程度の規模で成長しています。潜在需要はたくさんありますが、現時点でもすでに成長は始まっているわけです。この波に乗りたいのならば今が大チャンスといえます。

初期費用・維持費用が少なく単位面積あたりの賃料が高いため、高い利回りを実現しやすい

一般的な賃貸経営住宅の場合、表面利回りは8～12％程度、実質利回りは6～8％程度になることが多いです。実質利回りが10％になればかなりいいほうです。仮に実質利回りが10％だった場合、初期投資費用を回収するには10年かかります。

一方、トランクルーム経営の表面利回りは30％、実質利回りは20％を超えることが珍しくありません。実質利回りが30％を超えることすらままあります。仮に実質利回りが20％だった場合、初期投資費用を5年で回収できます。

トランクルーム経営の実質利回りが高くなるのは、初期費用や維持費用がかからず、単位面積あたりの賃料が高くなるからです。

初期費用はコンテナならば1基で50万円～100万円ぐらいです。コンテナを買うだけでなく設置にかかる費用まで含めると、1基80万円～130万円ぐらいになります。

仮に1基100万円とすれば、4基で400万円かかります。コンテナは1基につきだいたい15m²程度で、中が1室～6室程度に分けられていることが多いです。

建物を建てる場合は費用は高くなりますが、内装や外観にそれほど拘る必要もなく、水回りも不要なので、アパートやマンションを建てるよりは安くなります。だいたい坪単価で25万円、1m²8万円ぐらいになると考えてください。

あるいは、既存の建物をリノベーションしてトランクルームに変えるという方法もあります。トランクルームは築年数が古くても問題にならないことが多いため、有力な選択肢となります。

維持費用に関しては、電気料金や管理委託料、フランチャイズ経営の場合はロイヤリティなどを支払うことになります。トランクルームには人が住まず、劣化もしづらくトラブルも起こりづらいため、維持管理にかかる費用は賃貸住宅よりも少ないです。

賃貸住宅の場合は経年劣化に伴うの下落を防ぐためにリフォームやリノベーションが必要になることがままありますが、トランクルームならばその心配はほとんどありません。

一方、トランクルームの単位面積あたりの賃料収入は立地に左右されますが、相場はだいたい1m²につき2000円～3000円ぐらいです。仮に1m²につき2000円としても、20m²あれば4万円の収入になります。

一方、賃貸住宅の賃料収入はは立地に大きく左右されますが、23区内なら1m²につき2000円～4000円、郊外だと1m²につき1500円～2500円くらいになることが多いです。

トランクルームは、賃貸住宅よりも収益が生まれる専有面積部分の割合を大きくできるので、立地が同じならばよほどの一等地でもない限り、トランクルームのほうが得られる賃料は多くなるでしょう。

具体的に利回りを計算してみましょう。今回は以下の条件で計算します。

コンテナ設置数：5基
1基あたりの費用：100万円
1基あたりの室数：3室
1室あたりの面積：5m²
1室（5m²）当たりの賃料：1万円

初期費用は100万円のコンテナを5基買うので500万円です。
一方、毎年の賃料収入は5基×3室×1万円×12ヶ月＝180万円となります。
従って表面利回りは180万円÷500万円＝0.36＝36％となります。

これは決して高い表面利回りを導くために意図的に初期費用を安く設定したり、賃料を高く設定したりしているわけではありません。普通にやってもこのくらいの数字になるのです。

立地が悪くても比較的成功しやすい

トランクルームは賃貸住宅などと比べて、立地の制限をあまり受けません。賃貸住宅の場合、駅からの距離が遠くなるにつれて賃料がはっきりと下がっていきますが、トランクルームの場合はそれと比べると下落幅が小さく収まります。トランクルームの利用者の多くは自動車で荷物を運搬するため、駅から遠くても近くてもあまり関係ないからです。

また、賃貸住宅の場合は日当たり≒周りの建物の高さや道路の向きなども重視されますが、トランクルームの場合はそれらも必要ありません。賃貸住宅には適さない北向きの土地でも、トランクルームならば問題なく収益を挙げられる可能性は多分にあるのです。

狭小地でも比較的成功しやすい

トランクルームは人が住む施設ではないため、狭小地でも始められます。コンテナを使ったトランクルームならば、賃貸住宅経営には適さない30坪以下の小さな土地でも十分利益を生み出せます。

建物が古くても賃料が下がりづらい

トランクルームは人が住む施設ではないため、建物が古くてもほとんど問題になりません。そのため、空室の多い事業用ビルやマンションの一角をトランクルームにするという方法も十分に考えられます。

トランクルーム経営の代表的なデメリット3点

このように何かとメリットの多いトランクルーム経営ですが、もちろんデメリットもあります。代表的なデメリットは以下の3点です。

集客が難しい
新規参入業者が多い
税制上の優遇措置が少ない

集客が難しい

賃貸住宅に関する情報はSUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトにまとめられています。これらのサイトにはトランクルームにも掲載されているのですが、そのことを知らないユーザーも少なくありません。

現時点でのトランクルームの主な広告方法はそのトランクルームの運営会社のホームページ、あるいは紙媒体や看板などです。これらの広告を上手に活用できている運営会社を見つけることが肝心です。

新規参入業者が多い

トランクルーム運営に参加している事業者の中には、中小の新規参入業者が少なくありません。企業の規模が小さいからと言って一概にサービスに難があるとはいえないのですが、やはり中には悪質な業者も存在します。

また、新規参入が増えすぎることによって現在の需要過多のバランスが崩れ、将来供給過多に陥ってしまう可能性も考えられます。

もっとも、供給過多に陥る可能性があるのは賃貸住宅や駐車場、介護施設などにも言えることであり、トランクルーム特有のデメリットというわけではありません。

税制面の優遇措置が少ない

賃貸住宅を経営する場合、土地及び建物の固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されますが、トランクルーム経営には税制面でのメリットが殆どありません。

建物とコンテナ、それぞれのメリット・デメリット

前述の通り、トランクルームには、建物を使うものとコンテナを使うものがあります。どちらも一長一短ですが、ここでは代表的なメリットとデメリットを記述します。

建物のメリットとデメリット

建物の一番のメリットは、屋内であるため預かった荷物をより安全に保管できることです。外部からの侵入が防ぎやすいだけでなく、温度や湿度の調節も容易で、コンテナでは預かれないような高温多湿に弱いものでも預かれます。賃料も高めに設定できます。

また、人が生活する建物ではないため、築年数が古くても賃料が下がりづらく、リフォーム費用もあまりかからないというメリットもあります。

デメリットは建物を用意しなければならないので初期費用がやや高くなることです。

コンテナのメリットとデメリット

コンテナの一番のメリットは、規格化されたコンテナを使うため少ない初期費用で始められることです。初期費用が少ないので利用料金を下げやすく、集客もしやすくなります。

一方、デメリットは温度や湿度の調整が難しいことです。そのため、室内環境の影響を受けやすい美術品などは預かることが出来ません。

3つの契約形態とそれぞれのメリット・デメリット

トランクルームの契約形態には

事業用定期借地方式
リースバック方式
業務委託方式

があります（すべての運営会社が上記3つすべてを用意しているわけではありません）。以上の3つを表にするとこんな感じになります。

	事業用定期借地方式	リースバック方式	業務委託方式
リスク	低	中	高
リターン	低	中	高

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式とは、土地オーナーが運営会社に対して土地を貸し、その上に運営会社がコンテナや建物などを設置して運営する方式です。コンテナや建物を設置・建築するための費用は、運営会社持ちとなります。契約期間は最短10年で、土地オーナーと運営会社双方が合意すればさらに延長することも可能です。

その契約期間が終了したあとは、運営会社は土地の上に設置していたコンテナや建物を撤去し、更地にして返します。

3つの契約形態の中では最も費用がかからず低リスクです。運営会社から常に一定の賃料を得られるので、稼働率が低くなっても収入が維持できるのもポイントです。反面、稼働率が100％に近くなった時の手取り収入は少なめです。極力リスクを負わずに始めたい人向けと言えます。

リースバック方式

リースバック方式とは、運営会社が土地オーナーに対して原則無金利で建設協力金（コンテナや建物を用意するのに当てるお金）を貸出し、オーナーがそれを使って、運営会社の意向に沿った建物やコンテナを用意する方式です。

オーナーは用意した建物やコンテナを運営会社に貸し出す一方で、運営会社に建設協力金を返済しなければなりません。その差額が実質的な手取り収入となります。

契約期間が終了した後は、建物やコンテナはオーナーのものとなります。

事業用定期借地方式は土地を貸し出す契約でしたが、こちらは建物やコンテナを貸す契約です。事業用定期借地の場合と違い、建設協力金の借り入れが必要になるため、ある程度のリスクがありますが、原則無金利なので銀行で借りるよりお得です。

また、建物やコンテナが戻ってくるのは一見良いことのようにも思えますが、実際には一長一短です。建設協力金で建てる建物は運営会社の意向に沿った仕様になっているため、それ以外の運営会社では運用しづらいからです。

業務委託方式

業務委託方式は、土地オーナーが自ら建物やコンテナを用意し、トランクルームの運営会社に管理（建物やコンテナのメンテナンス、賃料回収やトラブル対応など）を任せ、その見返りとして賃料収入の一部を報酬として支払う方式です。

初期費用がかかり、なおかつ手取り収入が稼働率にダイレクトに左右されるため最もハイリスクですが、運営会社に支払う報酬は少なくて済むため、稼働率が高くなった場合に得られる手取り収入が最も高くなるというメリットもあります。

トランクルーム経営のはじめ方

トランクルーム経営を始めたい場合は、以下のステップに従って進めていくのが最も簡単です。

トランクルームが法規上建てられるかを調べる
需要と供給のバランスを調べる
運営方式を決める
運営会社を選ぶ

トランクルームが法規上建てられるかを調べる

土地は様々な法律の規制の対象となっているため、自分の土地といえども完全に自分の意志だけで使い方を決めることは出来ません。トランクルーム経営を始める前には、まずその土地がトランクルーム経営をしても大丈夫な土地か調べる必要があります。

都市計画法では、優先的に市街化を進めるべき「市街化区域」と、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」が定められています。また、市街化区域ではさらに建築可能な建物を定める「用途地域」も定められています。

市街化区域については、以下の3つの用途地域に該当する場合、原則としてトランクルームが建設できません。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域

市街化調整区域の場合、建築は市街化区域よりもさらに制限されます。よくわからない場合は市役所に電話で「自分の土地でトランクルーム経営はできるか」と聞いてください。

需要と供給のバランスを調べる

トランクルームの需要と供給のバランスを調べる上で是非チェックしたいのが、大手トランクルーム運営会社の進出度合いです。大手トランクルーム運営会社が進出していない地域は需要がない可能性が高いので、避けたほうがいいかもしれません。

進出している地域の場合は、その地域のトランクルームの稼働率を調べます。稼働率が高ければ、新たに出店しても成功する可能性が高いです。

逆に稼働率が低い場合はただでさえ少ない顧客の取り合いになる可能性が高いため、出店は避けたほうが良いでしょう。

ただし、現在の稼働率が高くてもそれが将来続く保証はありませんし、逆に現在の稼働率が低くても将来それが続く保証はありません。

通常は戸建住宅に住んでいる人よりも集合住宅（マンションやアパートなど）に住んでいる人のほうがトランクルームを利用する確率は高いため、マンション建設が急速ん進んでいる地域では将来稼働率が上る可能性が高いです。

稼働率とともに、その土地の料金相場もチェックするといいでしょう。トランクルームのサービスの質は賃貸住宅ほどばらつきがないため、立地以外の要素には余り左右されません。ただし、コンテナを使ったものよりは建物を使ったもののほうが賃料は高くなる傾向があります。

トランクルームがどこにどれくらい出店しているかを調べる際には、HOME’Sトランクルームが便利です。

自分の土地の住所を入力すると、その付近にどれくらいトランクルームがあるかがすぐに表示されます。トランクルームの商圏は自動車移動が中心の郊外ならば3～5km、都市型のトランクルームならば0.4～0.8kmを目安に考えると良いでしょう。

運営方式を決める

前述の通り、トランクルームの運営方式には

事業用定期借地方式
リースバック方式
業務委託方式

の3つがあります。

事業用定期借地方式は、得られる収益は少ないものの経営が安定しやすく、初期費用もかからないため、自分でリスクを取ってまでは土地活用をしたくないという人向けです。

リースバック方式は、得られる収益もリスクもそれなりのバランス型です。建設協力金が出るので初期費用はかかりませんが、実質的には借金を背負うことになります。ある程度までのリスクを許容できる人向けです。

業務委託方式は、成功したときに得られる収益は最も多いものの、初期費用もかなりかかります。稼働率が高くなる理想な土地を所有している人向けです。

運営会社を選ぶ

トランクルームの運営会社は中小から大手まで多数あります。トランクルームは地域に密着して営業を行う事業ですので、大手のほうが安心とは一概に言えません。一方で中小は大手と比べてサービスの質にばらつきがあり、中小のほうが安心ともいえません。

業者によって対応可能なエリアや経営方式が異なりますので、複数の業者を比較して運営会社を決めると良いでしょう。ここでは、比較的規模の大きな運営会社を幾つか紹介します。

運営会社名	サービス概要	対応地域
ハローストレージ	全国に6万室以上のトランクルームを展開する、日本最大級のトランクルーム運営会社です。屋内型・屋外型のトランクルームの両方に強みを持っており、最新の設備で利用者の財産を守ります。	日本全国
加瀬のレンタルボックス	日本全国にトランクルームを展開する大手トランクルーム運営会社です。他の運営会社が進出に消極的な人口が少ない地域への出典に積極的です。トランクルームの他、バイクヤードやガレージ倉庫なども経営しています。	日本全国
イナバクリエイト	「100人乗っても大丈夫」のテレビCMでおなじみ、稲葉製作所のグループ会社です。堅牢性・耐久性の高いトランクルームで、利用者の財産を安全に補完します。24時間365日いつでも出し入れOK，台車や証明などのオプション機能も豊富に揃っています。	関東、宮城、静岡、愛知、大阪、兵庫、岡山、福岡
キュラーズ	一般的なトランクルームよりも室の高いサービスを提供することに重点を置いたトランクルーム運営会社です。ビル全館をトランクルームとし、スタッフを常駐させることによって、利用者の荷物を守ります。清潔感のある内装と定期的なメンテナンス・清掃があるのもポイントです。	東京、神奈川、千葉、札幌、新潟、名古屋、大阪、広島、北九州、福岡
ライゼボックス	全国に2万5000店舗を展開する大手トランクルーム運営会社です。収納専用の鉄骨造の建物は堅牢で災害にも強く、有事の際の保険にも加入しているので安心して利用してもらえます。	東京、埼玉、千葉、神奈川、大阪、兵庫、京都、奈良