日本では農業や林業などの第一次産業は衰退傾向にあり、年々、作業に従事する人も減っています。
土地はあるけれど若い担い手が見つからない、利益率がどんどん悪くなり、農業経営だけでは生活できなくなった、という理由で廃業に追い込まれる農家も増えているようです。
農家を廃業しても、当然今まで使ってきた農地は残ります。ただ遊ばせておくのはもったいないし、誰かに売ってしまおうと考えている人も多いでしょう。
しかし、農地売買にはいくつかのルールがあります。中には転売できない農地も存在し、ルールをしっかり把握したうえで売却を行わないと、後々思わぬトラブルになってしまうこともあるので注意が必要です。
では、そのルールとは一体どういうものなのか？このページで詳しく解説していきますね。
農地が買えるのは農家だけ
まず大原則として、農地を買えるのは農家だけだと決められています。農地を売却するためにはその地域の農業委員会に申請を出し、売却許可を受ける必要があるのですが、買い取り相手が農家、農業者でないと、この許可が降りないのです。
許可なしで無理やり販売しても、その売買は結局無効になりますから無意味です。また、農地を買い受ける人も農家であればよい、という単純なものではなく、農地を購入後、その農地を含めて合計で一定以上の農地面積を所有していないのであれば許可は出ません。
どれだけの面積が必要かは地域によって異なるので、自分が住んでいる自治体に確認しましょう。北海道を除く多くの地域では50アール前後が平均です（この数値は下限面積と呼ばれています）。
他にも、売却後の農地がきちんと利用されるかどうかも許可基準に含まれていることがあります。実際に農地として利用する予定はないけれど、とりあえず購入しておいた、ということは許されないのですね。
このように農地の売買には厳しい条件がありますが、この条件を緩和させる方法もあります。それが「転用」で、農地を農地以外の用途の土地にしてしまえば農地売買のルールは適用されなくなるため、いくらか簡単に土地を売却できるようになるのですね。
しかし、農地の転用にもいくつかのルールがあり、そもそも転用の許可すら降りないことも多々あります。農地転用にはどんなルールがあるのか、以下で見ていきましょう。
農地を転用するには2つの条件を満たさなければならない
条件の説明に入る前に、どうして農地の売買や転用が厳しく制限されているかを知っておきましょう。
農地は国にとって非常に重要な土地です。農地がなければ食料を生産できず、食品の供給を外国からの輸入に頼ることになってしまいます。
日本の食料自給率は年々低下しており、およそ50年前には70％超あったものが現在では40％程度にまで下がっています（カロリーベースで計算した場合）。
ここからさらに農地が減少すれば、食料自給率はますます低下していくでしょう。食料供給を輸入だけに頼るのはリスクが大きいので、国としてはなんとか自給率を上昇させたいと考えています。
そのため、食料を生産するための土地である「農地」をそれ以外の用途で使用することに厳しい制限をかけ、農地面積を減らさないようにしているのですね。
現在、農地をそれ以外の用途で使う、つまり地目変更するためには、大きく分けて2つの条件をクリアしなければなりません。その2つの条件は「立地基準」と「一般基準」と言われ、要求される条件はそれぞれ異なります。
立地基準とは？
まず立地基準について説明していきます。立地基準とはその名の通り、農地がある場所に関する条件です。
農地はその立地条件から、5つの区分に分類されています。
・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地
このうち、転用許可が下りるのは「第2種農地」と「第3種農地」だけです。他の3つでも100％下りないということはありませんが、転用はほぼ不可能だと言っていいでしょう。さらに、第2種農地でも許可が下りないケースは多いです。
つまり、自分の所有している農地が第2種農地、または第3種農地以外であった場合、土地の転用はできないということになります。この場合は、農地として売却するしか選択肢はありません。
自分の農地がどの区分に該当するかは市町村の役所で確認できます。一般的に都市に近いほど農地としての価値は薄くなり、評価は低ランクになっていきます。上の区分で言えば第3種農地に近づくということですね。
逆に大きな農地で、農業を行うのに優秀であると判断された土地は高ランク、「農用地区域内農地」として判定されやすくなります。
一般基準とは？
次に一般基準について見ていきましょう。
一般基準とは土地の転用が問題なく行われるか判定するもので、転用後の利用用途の計画は具体的で現実的なものかについて評価されます。
何の計画もなしに、転用後はこんな風に使う予定ですよ、というだけでは転用の許可は下りません。しっかり練った事業計画を提出する必要があるのです。
判断基準は利用用途によりますし、複数あってとても細かいので、その全てをここに記すことはできません。どういった観点から判断されるのかについてだけ、以下に示しておきますね。
・転用事業が確実に行われること
・転用後、周辺の農地に悪影響を与えない、営農を妨害しないこと
・一時的な転用であれば、その後農地に戻されることが確実であること
「転用事業が確実に行われること」については先述した通りです。転用後、どういった用途で使い、その用途で使うための準備はできているかをチェックされます。
そして転用したあと、その土地、設備が周辺の農地に悪影響を与えないかも重要な判断要素です。たとえば、大きなビルを建てる予定の場合、そのせいで隣の農地の日差しが明らかに悪くなると判定されると、やはり転用の許可は下りません。
最後の項目について、転用は一時的なものでもOKです。しばらく駐車場として利用したあとに、農地に戻すということも可能なのですね。これなら許可はより下りやすくなり、第2種農地でも転用を十分狙えるようになります。
ただ、この場合でもしっかりした計画を立てる必要があります。口先だけで「数年後には農地に戻しますよ」といっても許可は下りません。
ここまで見て、転用ってなんだか大変そう・・・と思うかもしれませんが、しっかり転用後の計画を立てているなら問題ありません。
とりあえず駐車場にでも転用しておいて、購入希望者が現れたら売却するということでもOKです。ただ、「とりあえず」では許可は下りないので、しっかりした事業計画を示す必要はありますが。
また、転用見込みで農地を売却することも可能です。この場合は売却相手の事業計画が重要となりますので、売却前に綿密に打ち合わせておくことをおすすめします。
農地売買の具体的な流れ
農地売買に関するルールを確認したところで、次は売買時の具体的な流れについて見ていきましょう。一般的な土地なら不動産屋にお願いしておけばだいたいはそれで済むのですが、農地に関してはそうはいきません。
農地の売買には農業委員会の許可が必要になります。購入希望者が現れたら、まず農業委員会に転用許可申請を出します。届出が受理されてから実際に許可が下りるまでに1ヵ月程度かかることもあるので、時間の余裕を持って申請書を提出しましょう。
次に許可が下りるまでの期間に所有権の仮登記を行います。そして、許可が下りれば許可書が交付されるので、あとはそれを添付して本登記手続きを行えば農地の売買手続きは完了します。
もし、農業委員会からの許可が下りなかった場合、売買手続きは白紙となり、手付金についても返還されることが一般的です。
ちなみに許可申請書の種類や細かい手続き方法は農地として売るか、転用見込みとして売るかで変わってきます。農地として売却する場合は「農業法第3条」に則った手続きが行われ、転用見込みで売却するなら「農業法第5条」に従って手続きがなされます。
さらに売却予定がなく、転用後、自身で利用する場合は「農業法第4条」が関わってきます。ややこしいですが、売却時に必要な知識なのでぜひ知っておきましょう。
農地の売買は不動産屋で仲介してもらえる？
土地を販売する場合、多くのケースで不動産屋に仲介してもらうことになります。そちらのほうが購入希望者が見つかりやすいですし、やはり専門的な知識がある人に任せたほうが手続きもスムーズにいくためです。
ただ、農地は一般的に不動産屋で仲介してもらえません。その理由は、農地は取引価格が安く、さらに販売相手も農家に限られるため市場が狭く、不動産屋にとってあまり旨みがないからです。
不動産屋の主な収入源の一つは、不動産取引を仲介した際に請求している仲介手数料です。仲介手数料は取引価格に応じて決まるので、高い物件を売買できればそれだけ不動産の利益も大きくなります。
しかし、農地は取引価格が一般的な土地よりも安いために仲介手数料もそこまで多くありません。それでいて手続きも複雑なのですから、不動産屋が農地を扱いたく気持ちもわかりますね。
ただ、転用見込みの農地であれば仲介してもらえるチャンスは十分あります。というのも、転用見込みの農地は「宅地」といった一般的な土地とほとんど変わらない価格で販売できるので、不動産屋にとっても利益が大きくなるためです。
対して、農地として販売するなら不動産屋には頼らず、地域の農業公社や関連機関に依頼するとよいでしょう。また、農家間での個人売買も十分可能です。その場合もやはり専門的な知識が必要になるので、不動産屋に一度は相談しておくことをおすすめします。
まとめ
もういらないからさっさと売却したいと思っても、なかなかそうはいかないのが農地の辛いところですね。さらに所有者である限り、固定資産税といった各種税金が発生するので厄介です。
幸い、現在は農地バンクを利用した賃借契約など、売却以外の手段もあるので、農地が売れなくて困っているという人はそれらを検討してみるのはいかがでしょうか？
どうしても売りたい！という人は不動産の一括査定を試してみるのもおすすめです。取り扱ってくれないことも多い農地ですが、一括査定なら取り扱いを希望する不動産屋が見つかるかもしれませんよ。
農地の売買に関してはややこしい部分も多いので、専門家にアドバイスをもらいながら確実に手続きを進めていきましょう。
