土地の有効な活用方法と聞いて、賃貸住宅経営を最初に思い浮かべる方は多いでしょう。しかし、賃貸住宅経営は節税がしやすかったり、収益が大きくなりやすかったりと行ったメリットがある反面、初期投資が大きくなるという無視できないデメリットも抱えています。
賃貸住宅に限らず、不動産の運用には様々な法律や市場の動向に関する知識・知恵が求められるため、素人が成功を収めるのは難しいのが現実です。
最近はより初期投資の少ない駐車場経営やコンテナルーム経営なども人気ですが、それでもある程度の初期費用と知識が必要になることは変わりありません。
土地を売る気はないけれど、費用や手間がかかる投資もしたくないという方には、土地をそのまま更地として貸し出し、その見返りに賃料を受け取るという投資をおすすめします。
建物や設備などを自分で用意する必要が無いので、非常に低リスクで始められます。一方で賃貸住宅経営などと比べると収益は少なくなりがちで、契約期間も長くなりやすいことについては事前によく知っておく必要があります。
今回の記事では土地を更地として貸し出すメリットやデメリット、注意点や借地の相場などについて解説していますので、土地活用でお困りの方は是非参考にしてください。
土地賃貸借契約の基本的な仕組み
借主に「土地の使用」と、「土地を利用したことによる収益を得ること」を認め、そのかわりに「賃料」を受け取る契約を土地賃貸借契約といいます。土地を貸すということは、賃貸借契約を結ぶということです。
賃貸借契約には「建物所有を目的としたもの」と「建物所有を目的としないもの」があります。例えば借主が賃貸住宅やオフィスビル、店舗などを建てる場合は「建物所有を目的としたもの」となりますが、青空駐車場や資材置き場を作る場合は「建物所有を目的としないもの」になります。
「建物所有を目的としたもの」は、借地借家法の適用対象となります。この法律の適用される土地、もしくはこのような土地を借りることを「借地」といいます。借地借家法は借主の利益を保護しつつ、貸主にも一定の配慮をしたルールです。全体的に見れば借主有利な仕組みになっていますが、以前と比べると多少は貸主の権利の幅が広がりました。
一方、「建物所有を目的としないもの」については、借地借家法の対象となりません。借主有利な法律の対象外ですので、貸主にとってはこちらのほうが好都合です。
土地賃貸借契約の6つのメリット
- 初期費用なしで賃料が得られる
- 建物を運用するリスクを負担する必要がない
- 建物の管理費用負担がない
- 借主が土地を管理してくれる
- 長期的に安定した収入が得られる
- 固定資産税・都市計画税が減税されることがある
初期費用なしで賃料が得られる
土地賃貸借契約の最大のメリットは、初期費用をかけずして賃料が得られることです。通常、土地活用をする際には大なり小なり初期費用がかかります。
建物がいらない駐車場等の場合は～100万円程度の費用で始められることも多いのですが、賃貸住宅経営の場合はどんなに安くても数百万円、通常は1000万円以上の初期費用がかかります。
これだけの費用を自己資金で賄いきれる人はめったにいないでしょう。大抵の場合、金融機関から融資を受けざるを得ません。金融機関から融資を受けた以上は利息をつけて返さなければならず、万が一運用に失敗した場合には債務整理をしなければなりません。
一方、大抵の借地は0円から始められるので、そのような心配は一切ありません。整地費用や弁護士費用、不動産会社への仲介手数料などの費用はかかりますが、その場合でも建物を建てるよりはずっと少ない費用で始められます。この手軽さが土地賃貸借契約の最大のメリットです。
建物を運用するリスクを負担する必要がない
賃貸借契約で貸し出した土地に借主が建物を建てる場合、建物に関するリスクは借主が負うことになります。例えば借主が経てた賃貸住宅で空室がたくさん発生しても、それで困るのは借主であり、貸主ではありません。貸主は賃貸住宅の経営状況にかかわらず、最初に結んだ契約どおりに毎月賃料を受け取れます。
また、万が一地震や火災などで建物が失われてしまっても、やはりそれで困るのは借主であり、土地の所有者ではありません。こうした「建物を運用するリスク」をすべて借主に肩代わりしてもらえるのは、土地賃貸借契約の大きなメリットと言えます。
建物の管理費用負担がない
借地として貸し出した土地に借主が建物を建てる場合、その管理はすべて借主が行い、その費用も借主が負担します。土地の所有者は不動産管理会社と契約する必要もなければ、不動産管理会社に費用を払う必要もありません。
借主が土地を管理してくれる
借地契約の期間中、土地の管理は基本的に借主が行います。使っていない土地を管理するのは手間も費用もかかります。かといって土地を放置してしまうと雑草が伸び放題になり、不法投棄や不法侵入の温床となります。借地として貸し出せば借主が勝手に管理・監視してくれますので、土地の所有者としては好都合です。
長期的に安定した収入が得られる
土地賃貸借契約は基本的に長期での契約が前提となります。借主の利用目的や契約形態によって契約期間は異なるのですが、基本的には30年以上の長期契約となることがほとんどです。貸主から見た場合、非常に長い期間安定して借地料を得ることができるわけです。
固定資産税・都市計画税が減税されることがある
固定資産税・都市計画税は、土地を所有しているだけでもかかる税金です。都市計画税は土地によってはかからないこともありますが、固定資産税は絶対にかかります。
税額はその土地の評価額をもとに計算され、税率は固定資産税が1.4％、都市計画税が原則0.3％です。例えば評価額が1000万円の場合、固定資産税が14万円、都市計画税が3万円となります。決して安い額ではありません。
しかし、土地の上に建物を建てると、固定資産税・都市計画税が減税されることがあります。借地の上に借主が居住用の住居を建設した場合、1戸当たり200m2を超えない部分については、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となります。
200m2を超える部分については、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2となります。土地の評価額が高い場合はかなり大きな節税効果を得られます。
土地を貸す3つのデメリット
- 貸している期間中は土地を自由に使えない
- 解約時にトラブルとなることがある
- 相続時に相続税がかかり、現金が用意できないことがある
貸している期間中は土地を自由に使えない
土地を借地として貸し出している期間中は、その土地は貸主と言えども自由に使うことができません。例えばまだ契約期間が残っているにも関わらず、借主を追い出して自宅を建てると行ったようなことはできないわけです。
ただし、貸主は借主に断りなく土地を第三者に売却することができます。もちろん、売却した場合、借地料を受け取る権利も移ります。
借地契約は基本的に長期間になりやすいので、借地契約を結ぶ際には長期的な視野を持って望むようにしましょう。
解約時にトラブルとなることがある
借地契約で最も揉めやすいのは解約時です。特に建物が建っている場合は、その建物を解体するかしないか、解体する場合は誰が費用を負担するかで揉めます。事前に契約でしっかりと定めておく必要があります。
相続時に相続税がかかり、現金が用意できないことがある
土地賃貸借契約で貸し出している土地であっても、それを子供や配偶者に相続させることは可能です。しかし、相続をさせる以上、相続税の発生は免れません。
親の財産がほとんど土地だけで、なおかつその土地の評価額が非常に高いという場合、相続税もかなり高額になり、相続性が支払えなくなる可能性があります。
その土地を売って現金を作ればいいのでは、と思われるかもしれませんが、借地契約中の土地はルール上は売ることが出来ても、実際にはなかなか売りづらいものです。
買う方から見た場合、誰の権利も入ってないまっさらな土地を買った方がいいに決まっていますからね。借地契約は長期間になりがちなので、将来誰かに土地を相続させる気がある場合は、そのことについてもきちんと考慮する必要があります。
3つの定期借地権
借地権とは、「貸主から土地を借りた借主が、その上に建物を建てられる権利」のことです。この権利のうち、特に期限が定められているものを定期借地権といいます。「建物所有を目的としたもの」のみが対象であり、「建物所有を目的としないもの」については特に関係のないルールです。
定期借地権は定期と名がついていることからもわかるように、期限の上限があります。貸主から見た場合、土地が一定期間画で必ず戻ってくるということです。以前は借主の権利が強すぎたために「一度土地を貸すともう戻ってこない」などと言われることもありましたが、現代においてはそのようなことはなくなりました。
一方、借主も最初に契約した期間は必ず借りられるため、安心して建物を所有できます。万が一借主から契約期間中に解約してほしいと言われても、全く同意する必要はありません。もちろん、双方が同意すれば解約も可能です。
定期借地権は、契約期間や契約終了後の建物の扱いによって、以下の3つに分類できます。
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付定期借地権
- 事業用定期借地権
一般定期借地権
- 契約期間：50年以上
- 契約更新：なし
- 建物の用途：事業用、住宅用
- 契約終了後の建物の取扱：借主が解体する
一般定期借地権は、契約期間（借地権の存続期間）を50年以上に定め、契約期間終了後は確実に消滅する借地権です。建物を再築した場合でも、契約期間が延長されることはありません。契約期間終了後は、借主が建物を解体し、更地にしてから出ていきます。地価に変動があった場合は、賃料（地代）を更新することも可能です。
一般定期借地権のメリットは、50年以上の長期に渡り安定して賃料が得られることです。契約更新や期間延長もないので、必ず土地が返ってくるのも大きなメリットです。
反面、契約期間が長いぶん、土地を自由に使えない期間も長くなるため、将来使うかもしれない土地を貸すのには向いていません。
建物譲渡特約付定期借地権
- 契約期間：30年以上
- 契約更新：なし
- 建物用途：事業用、住宅用
- 契約終了後の土地の扱い：貸主が借主から建物を買い取る
建物譲渡特約付定期借地権は、契約期間（借地権の存続期間）を30年以上に定め、契約期間終了後に貸主が借主から建物を買い取る特約がついた定期借地権です。
ここで問題となるのが、建物の買取金額です。契約を結ぶのは今でも、実際に建物を買い取るのは30年以上も後のことです。将来その建物の価値がいくらになっているかについては、誰も予測できません。
そのため、建物譲渡特約付定期借地権を設定する時点では具体的な「●●円」という買取価格は定めず、特約で買取価格の決定方法を定めておくにとどめておくのが一般的です。
買取価格の決定方法は借主と買い主が協議して決めますが、意見がまとまらない場合は不動産鑑定士などの意見を参考にして決めます。それでも決まらない時は、裁判所が判断します。
建物譲渡特約付定期借地権のメリットは、将来建物を受け取れることです。建物にまだ収益力が残っていた場合、その建物を使って更に稼ぐことができます。
反面、30年後に帰ってくる建物がぼろぼろになっている可能性もまた否定できません。稼ぐ能力がすでにない建物は買い取った上で解体しなければなりませんが、その解体費用は貸主負担となります。また、具体的な買取費用が30年後にならないとわからないのも不安材料です。
事業用定期借地権
- 契約期間：10年～50年
- 契約更新：ありorなし
- 建物用途：事業用
- 契約終了後の建物の取扱：借主が解体するor買主が借主から建物を買い取る
事業用定期借地権は、契約期間を10年～50年と定め、契約期間終了後は確実に消滅する借地権です。事業用定期借地権が付与された土地は、事業用にしか使えません。事業用とは例えばコンビニやファミリーレストラン、スーパーマーケットやホームセンターなどのことです。アパートやマンションの経営はできません。
事業用定期借地権は更に契約期間が「10年～30年未満」のものと、「30年～50年未満」のものに分けられます。前者は契約更新も建物の買い取りもありません。後者は契約の更新、建物の買い取りがありますが、特約により両者をなくすことも出来ます。
契約期間は10年～50年となっていますが、実務上は10年、つまり最短期間となることが多いです。
事業用定期借地権の一番のメリットは、契約期間が短いので短期的な土地の活用ができることです。30年や50年といった長期的な契約は色々と不安、もしくは将来その土地を活用したいという場合は、事業用定期借地権が最もおすすめです。
また、事業用定期借地権の賃料は、住宅用の物件よりも高く設定できることがあります。もちろん立地や土地の広さなどにも左右されますが、単位面積あたりの賃料が住宅用の1.5倍以上になることも珍しくありません。
一方、デメリットはあまり狭い土地だと活用しづらいことです。住宅は比較的狭い土地でも建てられますが、事業用の物件はある程度の広さがないと成り立ちません。
例えばアパートは5戸程度の小規模なものならば30～50坪程度でも建てられますが、ロードサイド店舗のコンビニは最低でも100坪程度は必要になることが多いです。スーパーやホームセンター等の場合はさらに必要面積が広くなります。
建設協力金方式とは
建設協力金方式とは、地主（貸主）が出店希望者（借主）から建設協力金という名目で、無利子でお金を借り、そのお金を使って出店希望者の希望する仕様を満たした建物を建てる仕組みです。地主は完成した建物を土地と一緒に出店希望者に貸し出します。貸し出した時点で、建設協力金は補償金と名前を変えます。
地主は出店希望者に対して、保証金を返済します。一方、出店希望者は地主に対して建物と土地の賃料を支払います。実際には両者は相殺され、その差額を地主が受け取ることになります。
出店希望者都合で解約となった場合、通常は補償金の返還義務はなくなりますが、一括返済を要求されることもあります。
建設協力金方式のメリット
建設協力金方式の一番のメリットは、事実上借金を負わないで建物が建てられることです。保証金の返済は賃料と搭載されるため負担はありませんし、借主都合で中途解約となった場合は補償金の返済義務がなくなるのでやはり負担はありません。
また、最初からテナントが物件を借りることを前提に建物を建てるため、一番大変なテナント探しをクリアすることができます。うまく行けば不労所得が手に入る、大変オトクな仕組みです。
建設協力金方式のデメリット
建設協力金方式のデメリットはいくつかありますが、一番大きなデメリットは中途解約の可能性があることです。通常、中途解約時は補償金の返済が免除されるので一見お得に見えますが、ここに大きな落とし穴があります。
例えば、補償金が残り1500万円という時点で中途解約をしたとします。この場合、税務署は「テナントから1500万円の贈与を受けた」と解釈するため、翌年に莫大な金額の贈与税を支払わなければなりません。
贈与税は所得税などと同じ累進課税制度で、贈与額が大きくなるほど税率も高くなります。
それでも建物が手に入るのだからいいのでは、と思われるかもしれませんが、中途解約されるような建物にはそうそう新規テナントは入りません。利益が上がる物件ならばそもそも中途解約はされないはずです。
結果的に後に残ったのは役に立たない建物と多額の贈与税の支払いだけ、というような事態にならないためにも、建設協力金の導入には慎重になったほうがいいでしょう。
土地の賃料の決め方
土地の賃料（地代）は借主と貸主の合意があればいくらになっても構いませんが、実際には相場から大きくハズレた金額を設定することは出来ません。では、適切な賃料どのように算出すればいいのでしょうか。
賃料の計算方法も色々有りますが、その方法は大きく「新規賃料を求める方法」と「継続賃料を求める方法」に分けられます。前者には
- 賃貸事例比較法
- 積算法
- 収益分析法
があり、後者には
- 差額配分法
- 利回り法
- スライド法
- 賃貸事例比較法
があります。
賃貸事例比較法
賃貸事例比較法とは、他の土地の賃料と比較しながら、適切な賃料を探っていく手法です。広さや形状、立地条件などが似通っている土地の資料を探し、その土地がどのくらいの価格で貸し出されているかを調べ、それに基づいて賃料を計算します。
類似した土地の数が多ければ多いほど賃料が適切に近づくため、土地の取引自体が多い都市部で効果を発揮する手法です。一方で取引事例が少ない田舎には向いていません。
積算法
積算法とは、基礎価格、期待利回り、必要経費などから適切な地代を計算する方法です。基礎価格はいわば土地の元本価格です。期待利回りとは期待される純利回りを示すものです。貸主側の都合を強く反映した計算方法であるため、借主からの反発を招くこともあります。
また、計算方法が他のものと比べてもかなり複雑であるため、専門家の力を借りないとわからないという欠点もあります。
収益分析法
収益分析法とは、その土地が生む純利益を求めて、コレに必要経費を加えて賃料を求める計算方法です。企業がその土地を使う場合に有効な計算方法ですが、個人がその土地を使う場合には使えません。
差額配分法
差額配分法とは、現在の賃料と新規賃料（いま新規で借りた場合の賃料）の差額に注目した計算方法です。例えば、現在の賃料が50万円、新規賃料が80万円の場合、差額は30万円となります。
この差額をどのように分配するかで賃料が変わります。例えば借主と貸主で半分ずつ（15万円ずつ）折半する場合は、賃料は65万円となります。
比較的仕組みが理解しやすいのが大きなメリットですが、差額をどのように配分するかで揉めやすい一面もあります。とくに賃料が下落している場面ではそれを両者がどのように負担するかで対立しやすいです。
利回り法
利回り法とは、現時点の基礎価格、現行賃料を定めた時点の利回り、必要経費を元に賃料を計算する手法です。
スライド法
スライド法は、原稿の賃料に変動率を掛けて求めるものです。土地や建物などの価格変動、あるいはその他の物価変動を考慮するのが大きな特徴です。
土地の借り手を探す方法
土地の貸し手は通常、不動産仲介を通じて探します。借り手は企業、個人、自治体、国、NPO法人など様々ですが、大抵の場合は個人か企業かどちらかです。
借主が個人の場合は借主と貸主の知識レベルが対等なのでどちらかに極端に不利な契約が結ばれることはほぼないですが、借主が企業の場合はその限りではありません。
貸主の立場に立つ場合は、自分でもしっかりと勉強して、その上で不動産会社に条件の交渉を任せるといいでしょう。
土地の借り手が見つからない時の対処法
土地を貸したいと思っていても、借り手が見つからなければかしようがありません。借り手が見つからないような土地は市場価値が非常に低く、そのまま保有しても価格上昇の見込みも薄いので、売却してしまったほうがいいでしょう。
当然高い金額では売れませんが、とりあえず少しはお金が手に入りますし、土地を管理する手間も、毎年の固定資産税・都市計画税もかからなくなります。不要な土地をいつまでもズルズルと持ち続けてもいいことはありませんので、早めに処分してしまいましょう。
まとめ
- 土地賃貸借は低リスクで収益が得られる初心者向けの土地活用法
- 土地賃貸借ならば建物を管理・運用する手間がかからない
- 場合によっては固定資産税・都市計画税が減免されることも
- 土地を貸すとその期間中破自分で土地が使えなくなるので、安易に貸すのは危険
- 定期借地権には3種類ある
- 建設協力金方式は持ち出し無しで建物が建てられるが、中途解約のリスクが有る
- 土地の賃料の計算方法は複数ある
- 土地の借り手が見つからない時は、その土地を売却してしまったほうが良い
土地賃貸借は初心者でも比較的安定して稼げる優秀な手法ですが、当然デメリットもあります。他の土地活用方法とメリット・デメリットを比較してするかしないかを決めましょう。
